Umowa najmu lokalu mieszkalnego

Najem lokali mieszkalnych uregulowany jest przepisami ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego oraz przepisami art. 659-692 KC.

W umowie najmu lokalu powinny być zawarte następujące elementy:

  • miejsce i data jej zawarcia;
  • określenie stron umowy (imiona i nazwiska, nr PESEL/serie i nr dowodów osobistych, adresy zamieszkania, adresy korespondencyjne);
  • dokładne określenie przedmiotu najmu (dokładny opis lokalu wraz z opisem pomieszczeń i wyposażenia, określenie powierzchni);
  • określenie wysokości czynszu, ze wskazaniem sposobu i terminu płatności np. wskazanie, że ,, czynsz w wysokości ………. zł. miesięcznie, będzie płatny do dnia 10-go każdego miesiąca na  rachunek bankowy wynajmującego o nr ……………’’;
  • czas trwania umowy (na czas określony/nieokreślony);
  • warunki wypowiedzenia umowy (powinny być ściśle określone w umowie, co pozwoli na zabezpieczenie zarówno najemcy jak i wynajmującego przed niekorzystnym wypowiedzeniem umowy);
  • prawa i obowiązki stron umowy;
  • podpisy stron;

Zawarcie umowy może być uzależnione od wpłacenia przez najemcy kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja może zabezpieczać nie tylko czynsz, lecz również należności z tytułu używania energii, wody, czy odprowadzania ścieków. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

Wysokość kaucji zależy od woli stron, fakt jej zapłacenia najlepiej potwierdzić odpowiednim oświadczeniem podpisanym przez wynajmującego, np. ,,Kwituję odbiór kaucji w kwocie ……../Data i podpis przyjmującego/’’.

 Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu.

Będąc na miejscu wynajmującego, dobrze jest dokonać zapisu, że najemca nie ma prawa podnajmować mieszkania lub jego części, bądź przekazywać do bezpłatnego używania osobom trzecim.

W sytuacji, gdy strony nie dokonają w umowie zapisów dotyczących kwestii rozliczenia dokonywanych ulepszeń, wynajmujący może według swego wyboru albo zatrzymać ulepszenia za zapłatą sumy odpowiadającej ich wartości w chwili zwrotu, albo żądać przywrócenia stanu poprzedniego.

Jeśli najemca pomimo pisemnych wezwań przez wynajmującego nadal:

– używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z przeznaczeniem, wykracza przeciwko porządkowi domowemu, jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu za co najmniej z 3 pełne okresy płatności, wynajął/podnajął lub oddał lokal do bezpłatnego używania bez uzyskanej zgody, wynajmującemu przysługuje prawo wypowiedzenia umowy najmu, nie później niż miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego.

Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. ,,Przez rażące wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu należy rozumieć powtarzające się – o dużym nasileniu złej woli – naruszanie tego porządku. Uporczywe wykraczanie przeciwko porządkowi domowemu natomiast to m.in. złośliwe naruszanie porządku domowego trwające mimo upomnień ze strony wynajmującego lub innych najemców’’ Gudowski Jacek (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczegółowa, wyd. II.

Jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Warto również podkreślić, że ,, w razie istnienia wady powodującej zagrożenie dla zdrowia, najemca może żądać obniżenia czynszu oraz wystąpić z roszczeniem o naprawienie szkody na zasadach ogólnych’’. Fras Mariusz (red.), Habdas Magdalena (red.), Kodeks cywilny. Komentarz. Tom IV. Zobowiązania. Część szczególna (art. 535-764(9)).

Warto nadmienić, że najemca nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem jej prawidłowej eksploatacji, jednakże wynajmującemu przysługuje roszczenie o odszkodowanie za szkodę powstałą w wyniku jej nieprawidłowego używania. 

Umowę należy sporządzić w dwóch egzemplarzach – po jednej dla każdej strony.

Warto pamiętać o sporządzeniu dokumentacji fotograficznej lokalu, co może stanowić istotny dowód w razie ewentualnej sprawy sądowej.

W przypadku zawiłości prawnych najlepiej skorzystać z porady prawnej prawnika (adwokata)

adwokat Patrycja Pietryka